下沙碧桂园的房子值不值得买？

你是不是也在朋友圈刷到过这样的广告？"地铁口精装房，首付30万起"，配图看着像五星级酒店，实际去看房却发现周围都是工地。去年我同事小王就被忽悠着买了临平某楼盘，结局交付时阳台尺寸缩水三分之一。今天咱们就实打实聊聊下沙碧桂园这一个盘，掰开揉碎了看值不值掏腰包。

通行便利是个伪命题？
销售顾问肯定跟你说"地铁口走路五分钟"，但没告诉你中相隔了条八车道的马路。实测数据来了：从碧桂园南门到文海南路地铁站，年轻人快步走要7分半钟，带孩子的得磨蹭15分钟。重点来了：早高峰时段这一个路口红灯足足90秒，夏天能晒化你的防晒霜。

对比隔壁某楼盘：
| 碧桂园 | 竞品A |
| 直线间距700米 | 直线500米 |
| 实际步行7分钟 | 需绕行天桥10分钟 |
| 共享单车停放点多 | 地铁口禁停区 |

杭州李姐的实战阅历：专门挑下雨天看房，结局发现小区门口积水能养鱼。现在她逢人就提醒，要看市政排水管道图纸，比听销售吹牛实在。

培育配套画大饼？
沙盘上标注的"规划中测验小学"，可能等你孩子上初中了还没动工。去年萧山某楼盘业主集体维权，就是出于承诺的省重点变村小了。碧桂园周边现有培育资源：
直线1公里内3所民办幼儿园（平均学费3万/学期）
最近的公办小学步行25分钟
初中要坐3站公交车

但有一个隐藏福利：项目自带托育中心，双职工家室能多睡半小时。不过要问明晰是自营还是外包，别像城西某小区那样开业三个月就跑路。

户型图里的猫腻
那个看着方正的89方三房，实际得房率可能只有78%。教你个绝招：看合同里的层高数据。碧桂园某栋楼宣传的2.9米层高，扣除地板找平和吊顶，净高只剩2.65米，装个吊灯都得掂量。

绍兴张叔的血泪教训：买了个"灵动空间"户型，收房才发现所谓赠送面积是违规搭建。现在他每月付着房贷，还得担心综合执法来敲门。重点提醒：看五证时要特别留意建设工程规划许可证附件。

商业配套活在PPT里
销售中心沙盘上bling bling的购物中心，可能十年都开不起来。实地探查发现：

• 底商如今只有房产中介和便利店
• 最近的大型超市在3公里外
• 外卖配送费比市区贵2块钱

不过有个意外惊喜：小区东门在建的生鲜市集，据说是政体重点工程。但得查明晰承建方是谁，别像钱塘区某项目那样，菜场建到一半开发商跑路了。

价钱洼地还是智商税？
对比周边二手房：
| 碧桂园新房均价 | 隔壁次新房挂牌价 |
| 3.2万/平 | 2.8万/平 |
| 精装交付 | 毛坯可自改 |
| 两年后交付 | 即买即住 |

温州炒房团最近的操作很骚：专买89方小户型，收房就改造成四间单身公寓出租。按周边租金测算，年回报率能有4.2%，比存银行划算。但要留意！现在政令严打群租房，别像滨江某房东那样被罚五万。

物业费藏着雷
3.5元/平的物业费看着不贵，但入住后才发现：

• 地面车位月租600元
• 装修垃圾清运费比商圈价高30%
• 节假日装饰费用均摊到业主

嘉兴刘阿姨的教训：收房时被要求预交两年物业费，结局物业公司半年就换了三拨人。现在她牵头业首要求公开招标，官司打了八个月还没结局。

小编观点：自住可以盯紧地铁沿线小户型，投资得看政体重点规划地域。最近听说钱塘火速路要东延，碧桂园门口那个堵车黑点可能要改造。对了，你们知道项目北面那片空地要建什么吗？我打听到可能是三甲医院分院区，假若真的，二手房价能蹭蹭涨。

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